半数中小房企或退出地产行业大鱼吃小鱼刚刚开始

面对日益竞争的市场环境未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场随着行业不断成熟未来的集中度也会越来越高。而目前看来行业“大鱼吃小鱼”的故事只是刚刚开始。

住在成都的郑慧佳（化名）在一家当地知名的房地产公司上班工作一直比较稳定收入也很可观可是近日她却在考虑是否要跳槽。“公司内部岗位调整希望派驻我到四线城市的项目上可我不太希望离开成都。”郑慧佳告诉《第一财经日报》记者她面对的情况是很多当地房地产公司都采用“隐形裁员”手段。

曾经一个售楼小姐也能年收入100万的时代已经结束当房地产的白银时代到来也意味着传统开发模式的寿终正寝那些无力转型或开拓新增长领域的中小房企只能被挤出这个行业。

8月18日绿地集团借壳金丰投资正式登陆A股市场成为全球最大房企绿地控股（）。同一天曾作为上市百强房企的浙江广厦（）却在当日公告里面称拟用三年时间退出房地产业转向影视文化行业。

多家房企高管均向《第一财经日报》记者表示面对日益竞争的市场环境未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场随着行业不断成熟未来的集中度也会越来越高。而目前看来行业“大鱼吃小鱼”的故事只是刚刚开始。

中小房企退出潮

杨宇（化名）在中国西部一个四线城市从事房地产建筑工作用之前的话来说就是“包工头”。去年开始他已经感觉到生意越来越难做开发商拖欠垫款的时间越来越厂有的甚至希望拿房子来抵扣垫款。

“这个城市很多项目开发商都直接跑路那些买了房子的人只能到政府静坐而政府为了平息这样的事件已经接管了不少烂尾项目。”杨宇告诉记者。

之前杨宇所在的城市伴随中国的良好房地产市场行情价格最高炒作到了7000元/平方米而随着市场降温很多楼盘也只能卖到4000元/平方米。此外之前当地并没有知名的开发商进入而随着万达、金科等品牌开发商进入这个小城的中小房企们压力就显得更大。

《第一财经日报》记者不完全统计今年以来在京沪产权交易所待售房企股权总权益金额已经超过130亿元其中有超过20家房企出售100%的股权。8月25日记者在北京产权交易所的网站的重点项目第一栏就看到沈阳某房地产开发有限公司转让100%股权。

在停牌近一个月后宝安地产（）日前宣布公司第一大股东中国宝安已与东旭集团签署《股份转让框架协议》将7039万股股份转让给东旭集团（占总股本15%）总价11.97亿元。此次转让前中国宝安持有宝安地产19.8%股权处于质押状态；转让完成后中国宝安持有宝安地产股权将降至4.8%已经基本退出地产业务。

8月17日老牌房企莱茵置业（）公告称公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司经营范围变为实业投资包括体育活动的组织、策划体育场馆的设计、施工、管理及设备安装等剥离地产全面转型体育产业。

8月在南京开发银河湾福苑、银河湾花园、银河湾紫苑等多个楼盘的华光地产在江苏省常州市天宁区人民法院公告中正式被宣布破产清算。这个曾经也是百强房企的南京当地开发商在今年早些时候就爆出资金链问题而最后不得不面临破产清算。

5月江西省目前唯一的A股房地产上市公司中江地产（）作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。

2月上海证大集团董事长戴志康宣布不再追加房地产投资后逐渐将旗下资产转让。

分化加剧

上述房企的退出从半年报中也能窥见一斑。

《第一财经日报》记者不完全查阅房企中报发现在已公布半年报的上市房企中阳光股份（）、世纪星源（）、莱茵置业、蓝光发展（）均处于亏损。

比如在今年刚完成上市的蓝光发展就在日前半年度业绩报告显示上半年公司；归属于上市公司股东的净利润为-3.45亿元较去年同期亏损进步一加剧。　对此蓝光发展对此的解释是由于项目结转原因利润将出现在下半年。但是事实上呢？曾有一位业内高管告诉本报记者之前蓝光发展一直在成都的市场位列第一但是随着保利等大牌房企进入成都以后逐渐取代当地房企占据市场优势地位。众多当地的中小房企面临巨大考验。

莱茵置业也不好过其半年报显示归属上市公司股东的净利润为-2593万元同比减少203.74%。首创证券分析师王剑辉表示莱茵置业接近90%项目集中在供需相对平衡、龙头企业重兵布局的江浙地区市场竞争异常激烈而公司在传统地产业务方面管理能力的欠缺又进一步挤压利润空间导致经营压力持续增大。

同策咨询研究总监张宏伟等多位人士分析认为中小房企选择退出大致有几个原因：

首先融资难度加大。就银行而言目前房地产已经属于产能过剩行业谨慎贷款是共识。对于信托而言随着行业下行目前已经没有了“刚性兑付”的神话。而对于私人融资多地均曝出开发商跑路的情况。如张家口新基业房地产开发公司、蔚县万盛房地产公司等都因此而导致项目停滞。

其次中小房企为了生存和发展往往追求比大型房企更快的增长速度经常采取疯狂高价抢地的激进战略。面对高价土地中小企业独立开发的难度越来越大若是没有实现高周转就会陷入资金危机。

此外由于地产行业已不属于高利润行业大型房企基于资源和规模优势把建筑、人工、资金等成本控制在低范围内。而中小企业无论是资源、人才都相对匮乏相对成本也会更高。

同策咨询研究部总监张宏伟认为在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下楼市已经进入下半场房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征最终推动市场集中度越来来越高。

金赛

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